Immobilien-Projekt Tagebuch Teil 02 Erste Zahlen

Ausgerüstet mit Maßband und Zollstock habe ich in den letzten Tagen den Dachboden vermessen. Neben der Gesamtfläche musste ich die Bereiche mit verschiedener Steh- (oder eben Nicht-Steh-) - Höhe getrennt ausmessen. Das ging ganz gut, indem ich den Zollstock auf 1m und 2m ausgeklappt als Lot verwendet habe und dann konnte ich auf dem Fußboden Markierungen einzeichnen und danach die Breite der entstandenen Streifen messen. 

Grundsätzlich gilt, dass man für eine Deckenhöhe von mehr als 2m die Wohnfläche zu 100% veranschlagen darf. Für den Bereich niedriger als 2m aber höher als 1m werden 50% der gemessenen Fläche als Wohnfläche gerechnet und alles unter 1m Höhe fällt unter den Tisch. Das ist natürlich schade, denn die Kosten dafür (Dach darüber errichten, Boden darauf verlegen, heizen etc.) fallen natürlich trotzdem an.

Hier eine Skizze des so entstandenen "Höhenprofils":



Die Länge des gesamten Dachstuhls beträgt 10,45m und die Breite (auf der Skizze von ganz links bis ganz rechts) 8,95m. Daraus ergibt sich eine Gesamtfläche von 93,5qm.

Nun zur 'vermietbaren' Wohnfläche:

Die Breite des 100%-Streifens mit >2m Stehhöhe beträgt 1,56m. Daraus ergibt sich mit der Gesamtlänge des Dachstuhls eine Fläche von 16,3qm.

Die 50%-Streifen sind jeweils 1,85m breit. Die Formel lautet dann (1,85m x 10,45m) :2 (wegen der halben Höhe) *2 (weil es zwei gleiche Streifen sind). Das macht nochmal 19,3qm. Zusammen sind es also 35,6qm Miet-Fläche.

Ganz schön wenig im Vergleich zu reinen "Brutto-Fläche"!

Von den 35,6qm wären noch der Treppenaufgang und ein Kamin abzuziehen (wenn Kamine u.ä. mehr als 0,1qm einnehmen, müssen sie wirklich vermessen und von der Fläche abgezogen werden). Da aber mindestens eine Gaube eingebaut und das Dach ggf. angehoben oder 'aufgerichtet' werden soll, käme wieder Fläche hinzu. Der Einfachheit halber werde ich bei meinen Kalkulationen deshalb zunächst von 35,5qm ausgehen. Auf keinen Fall will ich die Fläche im Voraus zu groß ansetzen, denn ich will mir die Sache ja nicht schönrechnen, denn das bringt hinten raus nur Ärger und Enttäuschung.

Bevor wir jetzt erste Angebote einholen, sind mehrere grundsätzliche Dinge zu klären und zu erledigen:

  • Begehung der Immobilie mit einem sachkundigen Fachmann (mir gefallen einige Kellerwände nicht, die eventuell früher mal mit einer nicht geeigneten Farbe gestrichen wurden - dadurch ist offenbar die Zirkulation von Feuchtigkeit gestört). Es wäre echt blöd, wenn hier erst saniert werden müsste. Man könnte dann aber schauen, ob man diese Kosten nicht (falls nicht zu hoch als Einzelposten) gleich in den Kredit aufnimmt und es mit erledigt
  • Ein Statiker muss entscheiden, ob das Dach überhaupt ausgebaut werden KANN. Nun ist es ja nicht so, dass der Dachstuhl aktuell leer steht. Es befindet sich das gesamte Firmenarchiv dort (mehrere hundert Aktenordner in Regalen) sowie diverse momentan nicht benötigte Möbel. Nur das, was über dieses Gewicht hinausgeht, wäre das zusätzliche zu berücksichtigende Gewicht. Bei diesem Bereich bin ich recht optimistisch, denn das Haus ist grundsätzlich massiv errichtet worden. Im Rahmen des Ausbaus kämen hinzu: Die Dämmung des Daches (Dachstuhl wird zwar neu errichtet aber nur als Ersatz für den bestehenden), Böden, Trockenbau-Trennwende der Räume, Wohnungseinrichtung)
  • Mein Schwager (siehe Teil 1) muss abschätzen, ob die Gauben und ggf. die Veränderungen am Dach genehmigungsfähig sind. Probleme sehe ich hier nur, falls Nachbarn zustimmen müssten

Soweit die bisherigen Überlegungen. Mit den nächsten Schritten könnte es jetzt leider bis ins neue Jahr hinein dauern. Ihr werdet es ja mitbekommen!

Führere Tagebuch-Einträge:

Projekt-Tagebuch Teil 01 - Start

 

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