Immobilien-Projekt Tagebuch Teil 03 Erstens kommt es anders...

 "Jeder Mensch hat einen Plan, bevor er eins in die Fresse kriegt."

Mike Tyson

Es wäre ja auch zu schön gewesen, einfach loslegen zu können mit dem Ausbau des Dachgeschosses. Ein schon länger bekannter Schaden am Parkettboden des Kinderzimmers in unserer eigenen Wohnung im EG hat sich als ernstzunehmendes Problem erwiesen. Zunächst hatte ich im Februar einen Handwerker kommen lassen, dessen Fachgebiet die Reparatur und Sanierung von Parkettböden ist. Unter den sowieso schon gelösten Teilen des Parketts (ca. ein halber Quadratmeter) trat leider ein Schaden im Estrich zutage. Er war gerissen und es gab sogar eine kleine "Stufe" zwischen den Teilen. Der Handwerker teilte mir mit, dass auf diesem Untergrund nicht ohne weiteres saniert bzw. neues Parkett verlegt werden kann. Vor allem, weil kein Handwerker darauf eine Gewährleistung geben könnte, selbst wenn er es wollte.

Das schadhafte Parkett ist raus. Hinten links unter der Leiter ist der größte Riss zu erkennen. Hinten rechts die noch nicht zugemauerte Heizungsnische schon ohne Heizkörper und mit neuer Leitung

 

Also: zweiter Handwerker nötig. Es kam der Trockenbauer / Estrichleger. Er bestätigte die erste Diagnose, nämlich, dass erst der Estrich neu verlegt werden muss. Zunächst war "normaler" nass verlegter Estrich geplant mit einer Trockenzeit von bis zu 4 Wochen. Schock! Es handelt sich um ein in Benutzung befindliches Kinderzimmer und unsere Wohnung ist insgesamt nicht sehr groß. Ein Zimmer übrig haben wir schon gar nicht.

Die Lösung kam dann über den Sachverständigen, der auch sonst einige gute Ideen hatte. Der neue Estrich wurde als Trocken-Estrich verlegt. Hierbei werden fertige Platten verwendet und die Trockenzeit der verspachtelten Fugen beträgt nur ein bis zwei Tage. Um aus der Not wenigstens eine kleine Tugend zu machen, haben wir - wenn man schon mal Dreck macht - im Zuge dieser Maßnahme im besagten Kinderzimmer und gleich auch im Elternschlafzimmer die 60iger Jahre Heizungsnischen mit den großen Rippenheizkörpern fachgerecht ausmauern lassen. Der Heizungsbauer hatte dazu ursprünglich das Angebot gemacht, die Nischen nur zu dämmen und dann mit einer "Bauplatte" zu verschließen, auf die der neue Heizkörper montiert wird. Sowohl der Bausachverständige als auch der Estrichleger schlugen ob dieses Plans die Hände über dem Kopf zusammen. Faustregel: KEINE (neuen) Hohlräume schaffen, in die man quasi nie mehr reinschauen kann und KEINE Innendämmung vornehmen. 

Niemand will seien Wohnung so sehen! Der zerlegte alte Estrich vor dem Abtransport...

 

Zuerst wurden also die Heizkörper ausgebaut und die Zuleitungen vom Heizungsmonteur vor das Maß der "zukünftigen" neuen Wand verlegt. Im Elternschlafzimmer wurde dann in der Nische das Parkett herausgeschnitten (NIE auf Holz mauern!). Danach  wurden die Nischen ohne weitere Innendämmung komplett mit Ytong-Steinen ausgemauert und plan mit den Wänden rechts und links davon neu verputzt. Damit ist in diesen Räumen eine schlimme Wärmebrücke nach draußen verschlossen worden und in den nächsten Tagen werden die neuen, flachen Heizkörper angebracht. Ich bin gespannt, ob ich schon durch diese beiden Maßnahmen im nächsten Winter einen geringeren Gasverbauch messen werde.

Schon besser: der Trockenestrich ist verlegt!

 

Wir haben uns übrigens entschieden, als neuen Boden im Kinderzimmer kein Parkett mehr verlegen zu lassen, sondern einen Vinylboden.

Der neue Vinylboden ist verlegt. Wir waren übrigens insgesamt begeistert, wie ordentlich und sauber die Handwerker gearbeitet haben.

 

Blick nach vorne und eine weitere nötige Maßnahme

Wo er schon mal da war, habe ich mit dem Sachverständigen natürlich auch das restliche Haus besichtigt - zum Teil auch schon vor dem Hintergrund des geplanten DG-Ausbaus.

Kellerwände

Die Kellerwände weisen tatsächlich Spuren von jahreszeitlich auftretender Feuchtigkeit auf. Sie sind aber nicht "durchnässt" und stellen auch kein statisches Problem dar. Das gesamte Haus sitzt - das wussten wir schon immer - etwas zu Tief im Boden. In den sechziger Jahren wurde noch von Hand ausgeschachtet und mein Opa hätte einen Spatenstich früher aufhören sollen... Wir werden im kommenden Spätsommer die schlimmste Stelle an der Südwestecke des Hauses von außen ausschachten und unter Begleitung des Sachverständigen fachgerecht trockenlegen und dämmen lassen. Je nachdem, wie hoch man das Grundwasser beim Ausschachten an der Bodenplatte antrifft, wird dann evtl. eine Drainage weg vom Haus zum Kanal gelegt. Wichtig ist einfach, dass der Wassernachschub von außen durch die Wand gestoppt wird.

Dachgeschoss

Zunächst mal hat der Sachverständige gleich klargestellt, dass aufgrund der Größe des Eingriffs, der nötigen Genehmigungen und der zu beachtenden Vorschriften ein Ausbau ohne Architekt nicht möglich sein wird. Ansonsten hatte er noch zwei gute Ideen

  • Der vorhandene Kamin ist zweizügig, wird aber nicht mehr ganz genutzt. Es wäre möglich, die Versorgungsleitungen (Wasser, Heizung, Strom, Telekommunikation) durch den Kamin zu verlegen. Das ist ein gängiges Vorgehen und spart Dreck und Stemm-Arbeiten
  • Das Ständerwerk das Daches könnte evtl. durch einen oben von Giebel zu Giebel verlaufenden einzelnen Stahlträger ersetzt werden. Dann hätte man noch mehr Fläche und keine störende Stützkonstruktion im Weg. Ob das Dach angehoben oder aufgerichtet werden kann, um mehr Höhe zu erreichen, muss der örtlichen Bauordnung entnommen werden. Es könnte sein, dass seinerzeit die erlaubte First- und Traufhöhe nicht ganz ausgenutzt wurde und da noch "Luft ist".

Das Dachgeschoss mit Blick auf das zukünftige Wohnzimmer ;-) Vorne rechts der Aufgang. Hier wird in Zukunft die Wohnungstüre sein. Im Vordergrund einer der vielleicht "überflüssigen" Dachständer. Der Estrich kann lt. Sachverständigen bleiben - evtl. wird da noch Trocken-Estrich draufverlegt...

 

Fazit

Die nötigen Arbeiten im EG waren ärgerlich, aber notwendig. Natürlich schmälert das auch unser Eigenkapital, denn alles zusammen kostet mehrere tausend Euro. Der Vorteil ist natürlich, dass durch diese Maßnahmen die Immobilie definitiv aufgewertet wird. Man muss auch im Hinterkopf behalten, dass zumindest, was die Kellerwände angeht, ganz klar seit Jahren ein gewisser Sanierungsstau bestand. 

Spätestens im April werden die beiden Zimmer im EG fertig sein und danach möchte ich in die weitere Planung für das Dachgeschoss einsteigen.  

Weitere Aktienkäufe für's Depot sind auf das Jahresende verschoben. Wir müssen sehen, was am Ende noch möglich ist und der Dachausbau ist ja auch eine Investition. 

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